在二手房交易中，由于交易环节中的影响因素较多，购房者有时会遇到各种意料不到的问题，导致买卖合同无法正常履行。
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湖北维力律师事务所吴胜利、雷静
在二手房交易中，由于交易环节中的影响因素较多，购房者有时会遇到各种意料不到的问题，导致买卖合同无法正常履行。
事件回顾
最近正在买房的刘先生，遭遇了二手房买卖合同被终止的情况。
刘先生所买的那套房子，产权证署名是卖家王先生，双方已经签订了买卖合同，并且刘先生向王先生支付了20万元定金。但是，近日王先生的妻子曾女士联系刘先生称，丈夫卖房时并未与其商量，她不同意卖这套房，所以要求与刘先生终止买卖合同。
刘先生想知道，夫妻一方未征得另一方同意而单独卖房，房屋买卖合同是无效的吗？他又该如何维护自己的权益？
律师说法
针对这起事件，湖北维力律师事务所的吴胜利、雷静律师认为：
房屋买卖合同有效。一对夫妻结婚之后购买的房屋，除特殊约定外，无论登记在哪一方名下，均属于双方共有财产。那么，夫妻一方在出售房产时，会受到“共有财产”的限制，不能单独做决定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，夫妻一方未经对方同意，以自身的名义擅自卖房的，尽管房屋买卖合同不会因此而直接失效，但房子很可能无法办理过户手续，合同也是无法继续履行的；而不知情的购房者在解除合同的同时，可以要求卖家承担违约责任或支付赔偿。
所以，对于像刘先生这样，已经签了合同并交了定金，却不得不终止合同的购房者来说，其可以要求卖家承担违约责任或支付相应赔偿（包括房屋差价损失等），以维护自身权益。
相关法律法规
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十一条 买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。
