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湖北维力律师事务所赵清华、田崇军

女子花16万买房，多年后拆迁至少能够拿到419万元的拆迁补偿款，可还未等其从拆迁的喜悦中缓过来，就被告上法庭？

事情到底是怎么回事……

事件回顾

2003年7月18日，时年33岁的魏某丽在报纸上看到一则房产广告觉得还不错，于是联系上了卖家刘某云。刘某云的丈夫前几年生了一场重病，花光了家里的积蓄，还欠下了一笔钱，家里的小儿子又还要读书，难以负担这一大笔的支出，所以她想卖掉家中的老宅院。

老宅院一共547.68平方米，刘某云报价155000元。魏某丽看了房子觉得还不错，决定买下房子，因为对刘某云的同情，还加了5000元凑够了16万。

交易完成后，两家各忙各的生活，此后的15年内都没有交集。然而，没想到的是，因为十几年后的一个项目，两家再次有了交集。

2017年10月，老宅院所在的区域被列为棚户区改造项目，面临拆迁。根据初步估算，那套房子至少能够拿到419万元的拆迁补偿款。还没等魏某丽从拆迁的喜悦中缓过来，就收到了法院的通知——刘某云及其两个儿子将她告上了法庭。

刘某云的诉求是，她与魏某丽签订的房屋及宅基地买卖合同无效，同时请求法院判令魏某丽返还房屋宅基地及相关证件。

原来她们的买卖是有问题的。魏某丽是城市户口，但刘某云家的老宅属于农民住宅。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。

刘某云认为，自己完全可以依法要回房产，但她也不是不通情理的人。魏某丽当年和她一样，不清楚这类房屋买卖合同的法律效力，所以现在她可以退一步，不说把房产全要走吧，起码拆迁款得分个一半。

按照刘某云的说法，魏某丽应该至少分200万元给她，但魏某丽怎么肯呢？虽然有城镇户口买农村房屋情况，但她认为，自己当年和刘某云都对相关法规不清楚，房屋买卖合同是完全自愿、公平交易签订的，更何况这么多年过去了，自己于情于理都是默认的户主，房产跟刘某云再没关系，买卖合同也应该视为有效。

那么，这份房屋及宅基地买卖合同到底有效吗？魏某丽应不应该分出一半的拆迁补偿款给刘某云呢？

律师说法

针对这起事件，湖北维力律师事务所的赵清华、田崇军律师认为：

本案中魏某丽在购买刘某云的农村宅基地时是城镇户口，根据相关规定，双方签订的宅基地买卖合同是无效的，但是即便合同无效，也应最大限度保护合同交易的契约精神。魏某丽和刘某云的购房合同是双发自愿平等签署的，在购房后魏某丽出资又对原有房屋进行了扩建、翻建，那么对于扩建、翻建部分的拆迁收益，遵循诚实信用和公平公正的原则，则需要保护魏某丽的利益，应归魏某丽所有。原有交易的老房子，双方按照过错比例进行分割，过错比例有法院依法认定。

相关法律法规

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条

民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第五条　当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条　当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第五十二条　 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。